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Después de China Evergrande, la crisis inmobiliaria «no ha tocado fondo»

La creencia inquebrantable de los compradores de viviendas chinos de que los bienes raíces eran una inversión imprescindible empujó al sector inmobiliario del país a convertirse en la columna vertebral de su economía.

Pero en los últimos dos años, mientras las empresas colapsaban bajo el peso de enormes deudas y las ventas de viviendas nuevas se desplomaban, los consumidores chinos demostraron una creencia igualmente inquebrantable: los bienes raíces se han convertido en una inversión que genera pérdidas.

Esta fuerte pérdida de confianza en la propiedad, principal depósito de riqueza de muchas familias chinas, es un problema creciente para los políticos chinos que están haciendo todo lo posible para reactivar el debilitado sector, con poco éxito. Los problemas del sector inmobiliario del país quedaron al descubierto el lunes cuando un tribunal de Hong Kong ordenó a China Evergrande cerrar sus operaciones y liquidar la empresa, que tiene una deuda de más de 300.000 millones de dólares.

Al igual que la industria que alguna vez gobernó, Evergrande ha avanzado cojeando durante dos años después de incumplir los pagos adeudados a los inversores. Evergrande, al carecer de dinero para pagar a los acreedores, trató de transmitir confianza en que sus apartamentos seguían siendo una buena inversión. El mercado seguramente se recuperará, como lo ha hecho durante recesiones pasadas.

Pero la recesión, que ya es la más larga registrada, no sólo se está prolongando, sino que se está acelerando.

En 2023, las ventas de viviendas en China cayeron un 6,5%. Según Dongxing Securities, un banco de inversión chino, las ventas cayeron un 17,1% sólo en diciembre en comparación con el año anterior. Las inversiones en nuevos proyectos también se han ralentizado. La promoción inmobiliaria cayó un 9,6% el año pasado.

«El mercado aún no ha tocado fondo», dijo Alicia García-Herrero, economista jefe para la región de Asia y el Pacífico de Natixis. «Aún queda un largo camino por recorrer».

El año pasado, incluso cuando se esperaba que la economía de China se beneficiara de la demanda reprimida de los consumidores después del levantamiento de las restricciones pandémicas, el mercado inmobiliario afectó el crecimiento. El sector inmobiliario representa aproximadamente una cuarta parte de la economía de China.

El sector inmobiliario comenzó a desacelerarse después de que Beijing, preocupado por una burbuja inmobiliaria y su impacto en el sistema financiero, promulgara una serie de normas en 2020 destinadas a frenar el endeudamiento excesivo de los promotores inmobiliarios. Sin un fácil acceso a la deuda, los desarrolladores tuvieron dificultades para pagar los préstamos y terminar de construir propiedades que se vendían anticipadamente a los compradores.

Nomura Securities, una firma japonesa de servicios financieros, estima que todavía quedan 20 millones de unidades de casas pre-vendidas esperando ser terminadas, lo que requeriría 450 mil millones de dólares en financiamiento.

Ahora China ha levantado muchas de estas restricciones. Los reguladores financieros están instando a los bancos a prestar más préstamos a los promotores inmobiliarios. La semana pasada, Xiao Yuanqi, subdirector de la Administración Nacional de Regulación Financiera de China, dijo que las instituciones financieras del país tienen «la responsabilidad inevitable de brindar un fuerte apoyo» al sector inmobiliario.

Los bancos no deberían dejar de prestar inmediatamente a proyectos en problemas, sino que deberían encontrar formas de apoyarlos ampliando el tiempo para pagar los préstamos o recaudar fondos adicionales, añadió Xiao. La semana pasada, el banco central y el regulador financiero de China dijeron que permitirían a algunos desarrolladores utilizar préstamos bancarios para propiedades comerciales para pagar otros préstamos o bonos.

Desde 2021, más de 50 empresas inmobiliarias chinas han incumplido sus pagos de deuda, incluidas las dos empresas que alguna vez dominaron el mercado inmobiliario del país: Evergrande y Country Garden. Country Garden, que alguna vez fue el principal rival de Evergrande por el liderazgo de la industria, entró en default en octubre. La situación de la empresa empeoró porque sus ventas se desplomaron.

Country Garden dijo que las preventas de apartamentos sin terminar, un indicador importante de los ingresos futuros, cayeron por noveno mes consecutivo en diciembre, a 6.910 millones de yuanes, o 962 millones de dólares. Este valor cayó un 69% respecto al año anterior. En el segundo semestre de 2023, las preventas disminuyeron un 74% respecto al año anterior.

En una nota de investigación de este mes, Larry Hu, economista jefe para China de Macquarie Group, dijo que la crisis inmobiliaria fue «autocumplida» porque los problemas de deuda de los promotores inmobiliarios mantuvieron alejados a los compradores y ejercieron presión sobre las ventas de viviendas, mientras que la escasez de nuevos negocios sólo ha exacerbado los problemas financieros de esas empresas.

“La clave a tener en cuenta en 2024 es si el gobierno central intervendrá y asumirá la responsabilidad principal de detener el contagio”, escribió Hu. Dijo que las autoridades chinas podrían rescatar a los promotores inmobiliarios, de forma similar a como intervino el gobierno de Estados Unidos durante la crisis financiera mundial con el Programa de Alivio de Activos en Problemas, o TARP.

Cuando China avanzó hacia el sector inmobiliario “cool” hace varios años, una de las medidas que tomó fue limitar la compra de viviendas por parte de especuladores. Los compradores de viviendas tuvieron que hacer grandes pagos iniciales, lo que disuadió a la gente de comprar más propiedades.

Suzhou, una ciudad en el este de China, ha levantado la mayoría de las restricciones a la compra de viviendas, eliminando los límites al número de viviendas que una persona puede comprar y eliminando cualquier requisito de residencia, informaron los medios estatales el martes.

Pero ni siquiera la flexibilización de las normas ayudó a reactivar el mercado. Los préstamos hipotecarios pendientes en China cayeron un 1,6% el año pasado en comparación con 2022, un año en el que las empresas y los residentes de muchas ciudades todavía luchaban contra los cierres pandémicos. Según la revista de negocios china Caixin, se trata de la primera caída en casi dos décadas. Hasta 2021, las hipotecas han crecido más del 10% anual.

Un motivo persistente de preocupación para algunos potenciales compradores de viviendas sigue siendo la gran cantidad de apartamentos sin terminar y prevendidos. Durante años, los compradores de viviendas acordaron comprar apartamentos nuevos y comenzar a realizar los pagos de la hipoteca años antes de que se construyeran las unidades. Se produjo un gran revuelo cuando algunos promotores inmobiliarios suspendieron la construcción de apartamentos prevendidos porque no tenían fondos para pagar a los contratistas y constructores.

Aunque el gobierno ha presionado a las empresas para que terminen la construcción de los apartamentos prevendidos, todavía quedan muchos proyectos sin terminar.

Nydia Duan, una estudiante universitaria de 19 años de Zhuhai, en la provincia sureña de Guangdong, dijo que su familia le ofreció comprarle una casa cuando cumpliera 18, pero ella se resistió porque estaba en parte preocupada por comprar un apartamento sin terminar.

Aunque los precios de la vivienda se han desplomado en los últimos años, Duan dijo que en general es pesimista sobre las perspectivas del sector inmobiliario y prefiere mantener el dinero de su familia en efectivo.

«Todavía soy reacio a comprar uno», dijo. «Lo consideraré cuando el mercado inmobiliario esté más estable».